購入前のチェックポイント

Check Point

リノベーション用中古マンションのチェックポイント

集合住宅である「マンション」には、“できるリノベーション”と“できないリノベーション”があります。マンションには専有部分と共用部分があり、共用部分は自分だけの持ち物ではないため工事ができません。専有部分であっても、建物の構造的に、また、管理会社の決めた規約によってリノベーション工事ができないという事もあります。物件を購入する前に将来のリノベーションを見据えて確認しておきましょう。

Introduction
理想の家づくりの実現の為、十分な知識を身につけて物件探しを成功させましょう。

リフォームの専門家と相談して物件が選べます。

同じような物件でも、建築された年月や管理会社によって、可能なリノベーションが変わってきます。不動産会社が行う物件見学では見る事が無い部分で、希望していたリフォームが出来ないという事もあり得ますので、我々リノベーションの専門家が、ご希望されているプランの工事が可能な物件かという事を前提に、物件の構造や管理会社の工事規約なども確認していきます。

01. 天井

構造体コンクリートの裏側までが共有部分。配管位置を確認し、構造上問題なければ天井を上げることができる。

02.

外観に影響の出るサッシの交換は通常できない。規約によって指定されたサッシで交換可能な場合も。

03. 内装

住戸の内側は購入者の所有となるため壁材や天井材の張替えや塗り替え扉の交換などが可能。

04. パイプスペース

住戸内にあるスペースだが上階住居への給排水などに使われる共有スペースなので移動ができない。

05. バルコニー

専有部分と見られがちだが、避難経路などに使われる共用部分となるためリフォームができない。

06.

床下に空間がある場合、収納が新設できる。床暖房は床下の配管状況により電気式、ガス式を選ぶようになる

07. コンセント

コンセントは自由に増やせるが、一戸の電力量は決められているため、総容量も頭に入れて増やしたい。

08. 水まわり

床下の配管の状況によって移動できる範囲が変わる。配管が下階の天井裏を通る場合が移動できない。

09. 玄関

玄関ドアは外側が共用部分となるため、交換や塗り替えはできない。内側のみ塗り替えなどのリフォームは可能。

Check Points
購入前のチェックポイント

1 point

物件資料について
「 重要となるポイントを確認した上で実際に見に行く物件を選びましょう 」

建物の耐震性は大丈夫?

耐震基準法改正の1981年6月施工、マンションの場合1983年築辺りからこの基準が採用されていると考えられます。

管理費・修繕積立金は物件に見合った金額?

管理費は維持管理を行う費用、修繕積立金は将来メンテナンスを行う費用。目安としては築15~20年で20,000円程度。

間取り変更はどれぐらい可能?

建物の形状やパイプスペース・玄関の位置によってある程度間取り変更が可能か図面上で確認できます。

2 point

建物の外観について
「 管理の状態を見れば、リフォームのポイントや入居後の安心感も判断できます 」

建物はきちんとメンテナンスされてる?

外壁が汚かったり、ひび割れが目立っていないか見ておきましょう。ひび割れの補修跡はきちんとメンテナンスが行われている証拠です。

しっかり管理されてる?

エントランスや駐輪場等の共用部の清掃状況、植栽の手入れを見ます。管理会社への連絡先が掲示板等にあるかも確認しておきましょう。

前面道路の交通量は?

小さい子供の飛び出しなど前面道路の状況は重要です。また物件から主要道路までの道のりなども確認しておきましょう。

3 point

水まわりについて
「 給排水の管理状況などで、リフォームできるポイントが制限される場合もあります 」

キッチン・お風呂の位置・サイズは変えられる?

水周りの位置・サイズの変更は配管や換気設備に関係します。現地を調査して、配管ルートや配管スペース、排水勾配などを確認します。

既存給湯器の種類は何?

給湯器には大きく分けて電気温水器とガス給湯器があります。どちらがついているか、また物件によって追炊機能をつけられない構造もあります。

パイプスペースは移動できる?

PS、DS、MBは移動ができないので実際にどの位置にあるか確認しておきましょう。

4 point

居室について
「 リビングや寝室など、自宅の主要部分は希望の仕上がりをイメージして確認しましょう 」

天井は今より高くできる?

天井が軸組みで組んでいる場合は高さ変更可能です。構造によってスラブのコンクリートの場合もあるので確認しましょう。

床下収納や床暖房はつけられる?

床下収納は構造や階数によってつけれるかが異なるので確認しましょう。床暖房は配管状況により異なり、電気式とガス式のどちらかになります。

フローリングに変更できる?

マンションの場合、管理規約によりできない場合や遮音等級をL-45、L-40など規定で定められている場合もありますので確認しましょう。

5 point

バルコニーについて
「 実はバルコニーは共有のスペースで、制限が多い部分なので注意しましょう 」

バルコニーはウッドデッキにできる?

階下や隣戸への避難経路でもあるので管理規約で認められないことが多いので確認しましょう。

エアコンはつけられる?

マンションの場合、エアコンの穴は新しく開ける事ができないのでエアコン用の穴が設けられているか、室外機置き場があるか確認しましょう。

断熱性、遮音性は大丈夫?

外壁面の構造や窓ガラスの種類によって性能は変わります。断熱性能が低いとカビや結露の原因にもなりますので確認しておきましょう。

Cautions
マンションリフォームの注意点

1 point

お風呂の配置を変えたい時

床下の十分な空間と配管の余裕がある場合は、大胆な配置変更が可能。

床下の空間を多く取った構造であれば、配管に勾配を付けやすいため、キッチンであれば壁付けタイプを対面式にするなど、水まわりの移動が可能になる。

配管が下階の天井裏を通っているので、水まわりの工事自体が困難。

古い構造のマンションの場合、下階の天井裏を配管が通っている可能性が。下階は別の住人の所有物になるため、リフォーム工事自体ができないので注意が必要。

2 point

間取りを変更したい時

柱と梁(点と線)で建物を支えている場合は、幅広い変更が可能。

ラーメン構造と呼ばれる、中高層、超高層マンションで採用される構造なら、室内の間仕切り壁のほとんどが取り外せるため、大胆な間取り変更が可能になる。

壁と床(面)で建物を支えている場合、間取り変更に制約。

5階建以下の中低層マンションでよく使われる壁式構造は、壁で建物を支えているため、撤去出来ない壁が存在する。残される壁によって間取り変更に制約が出る。

3 point

バリアフリーにしたい時

吊り下げタイプの天井の場合、高さを変更できる。

バリアフリーにする為には、床の高い位置に全体を上げる必要がある。吊り下げタイプの天井なら、天井を外せば部屋の高さが増すため、圧迫感を感じない。

天井の高さが無い場合、床を上げると部屋全体に圧迫感が。

床から天井までの距離が短く、天井を外す事の出来ない物件の場合、バリアフリーにするため床を上げると圧迫感を感じ、住まいが窮屈になるのでお勧めできない。